Bienes raíces: cómo leer un rendimiento de renta
Rendimiento bruto, rendimiento neto, cap rate y cash-on-cash — cómo se ven los porcentajes típicos de renta en México y en el mundo, y por qué la matemática del apalancamiento funciona distinto aquí.
“Compra una propiedad y réntala” es el plan patrimonial mexicano por default — y puede funcionar, pero casi nadie que lo dice ha calculado el rendimiento. Este módulo te da los cuatro números que convierten una propiedad de una historia en una inversión que puedes comparar contra cualquier otra cosa, incluidos los ETFs del Módulo 6.
Los cuatro números
1. Rendimiento bruto de renta — el titular:
Un departamento de $2.5M MXN que se renta en $14,000/mes genera $168,000 brutos al año: 6.7% bruto. Como contexto global, los datos de julio de 2026 de Global Property Guide ponen el promedio de México en 5.79%, con la Ciudad de México en 6.77%, Puebla 6.12%, Mérida 6.08%, Monterrey 5.82%, Guadalajara 5.58% — y Cancún en apenas 4.60% (precios de mercado turístico, rentas de arrendamiento de largo plazo). A las colonias céntricas de CDMX les va mejor: Miguel Hidalgo ~8.2%, Cuauhtémoc ~7.7%, Roma Norte ~7.5% para unidades de una recámara — los departamentos chicos en zonas densas rinden más. A nivel mundial, cualquier cosa debajo de ~4% es flaca, 5–7% es respetable, 8%+ es alto.
2. Rendimiento neto (cap rate) — la versión honesta. La renta es ingreso, no ganancia. Resta la vacancia (un mes entre inquilinos es ~8% del año), el mantenimiento, la administración (una comisión de colocación de un mes de renta es estándar en México), el seguro y el predial, y obtienes el NOI (ingreso operativo neto); NOI ÷ precio es el cap rate. La regla de dedo de GPG: el neto corre 1.5–2 puntos debajo del bruto. La “regla del 50%” estadounidense (la mitad de la renta se va en gastos) es deliberadamente pesimista y en parte calibrada para EE. UU. — el predial mexicano es famosamente pequeño (comúnmente del orden de una décima de punto porcentual del valor de mercado al año, contra 1–2% en EE. UU.), así que una propiedad en renta mexicana bien administrada podría conservar 65–75% de la renta como NOI.
3. Razón precio-renta — el mismo número de cabeza: precio ÷ renta anual. CDMX a 6.77% bruto ≈ 15 años de renta; Cancún a 4.6% ≈ 22. La lectura estándar: debajo de 15 favorece comprar, arriba de ~21 favorece rentar. (La famosa “regla del 1%” de EE. UU. — renta mensual ≥ 1% del precio, es decir un P/R de 8 — está esencialmente extinta en las grandes ciudades de ambos países.)
4. Retorno cash-on-cash — el número que importa cuando pides prestado: el flujo de efectivo anual después del pago de la hipoteca, dividido entre el efectivo que realmente pusiste (enganche + gastos de escrituración).
Pruébalo en vivo
El problema del apalancamiento, edición mexicana
Aquí es donde México se aparta drásticamente de los libros de texto estadounidenses. El apalancamiento amplifica los rendimientos solo cuando el rendimiento neto de la propiedad supera la tasa del crédito. A mediados de 2026, las hipotecas bancarias mexicanas rondaban 10–11.5% fija (CAT 12–14%) contra rendimientos netos de renta de ~4.5–5.5%. Eso es apalancamiento negativo: cada peso prestado cuesta cerca del doble de lo que la propiedad gana, así que una propiedad en renta financiada típicamente consume efectivo cada mes y el caso de inversión descansa por completo en la plusvalía (que corría a ~8.7% nominal, ~4% real a inicios de 2026). Factores atenuantes: las hipotecas mexicanas son de tasa fija en pesos — la inflación encoge en silencio el pago real — y el crédito Infonavit está subsidiado para salarios bajos. Pero el caso base se sostiene: en México, las propiedades en renta tienen sentido sobre todo compradas de contado o con enganches fuertes, a diferencia de EE. UU., donde hipotecas de ~6.5% contra cap rates de ~5.5% hacen que las rentas financiadas prácticamente se paguen solas.
Dos particularidades mexicanas más que vale la pena conocer antes de firmar nada: los costos de transacción son pesados — el ISAI, impuesto de traslado de dominio, de 2–5.7% según el estado, más notario, avalúo y registro, para un total de ~5–8% del precio, que toma años de rendimiento recuperar. Y el ingreso por rentas paga ISR, con una sorpresa agradable: las personas físicas pueden tomar la deducción ciega — una deducción fija del 35%, sin necesidad de comprobantes, más el predial, en lugar de deducir gasto por gasto.
La propiedad vs. el portafolio
La evidencia de largo plazo dice que la vivienda y las acciones han entregado rendimientos totales similares — el estudio de referencia “Rate of Return on Everything” (16 países, 1870–2015) pone a ambas alrededor de 7% real, con cerca de la mitad del rendimiento de la vivienda viniendo de la renta, no de la plusvalía. La trampa es que los números a nivel índice esconden lo que un dueño individual realmente sostiene: un solo activo, una sola colonia, un solo inquilino, meses para vender, 5–8% de costos de transacción de ida y vuelta, y trabajo de administración no pagado. Una sola propiedad es una apuesta concentrada, ilíquida y apalancada — a veces excelente, pero debe compararse con honestidad contra la alternativa diversificada, no contra la nostalgia.
La síntesis práctica para la mayoría: resuelve tu propia vivienda con sensatez primero (corre rentar-vs-comprar con la misma matemática de rendimientos — si tu renta está bien por debajo del 5% del valor de la casa al año, rentar e invertir la diferencia es defendible), pon a capitalizar el núcleo aburrido de ETFs, y trata una propiedad en renta como un negocio que eliges operar — comprado con los números de arriba, con un presupuesto real de vacancia y mantenimiento — y no como el lugar por default a donde va el ahorro.
Con esto cierra el primer arco de la serie de finanzas personales: presupuesto (1), sobres (2), balance (3), deuda (4), la meta de retiro (5) y los dos motores que te llevan ahí (6, 7).
Recibe los nuevos posts por correo
Un correo por cada artículo nuevo. Sin spam, sin ventas, cancela cuando quieras.